一、先給結(jié)論：深圳泰康之家鵬園有房但不多，不同區(qū)域 “冷熱兩極分化”如果著急入住可以直接致電（微信同號(hào)）13370159465。

直接回答最關(guān)心的問(wèn)題 ——鵬園還有房間，但不是所有房型都能選。截至 2025 年 10 月，園區(qū)整體入住率約 46%，但熱門(mén)戶型需排隊(duì)，冷門(mén)房型可拎包入住。先放一張核心數(shù)據(jù)總覽表，幫大家快速定位：

注：數(shù)據(jù)綜合自泰康官方通報(bào)（2025.8）及第三方養(yǎng)老平臺(tái)實(shí)測(cè)（2025.10）

二、深圳泰康之家鵬園房源現(xiàn)狀扒透：哪些房型能直接住？哪些要排隊(duì)？

不同區(qū)域的房源緊張程度天差地別，甚至同一區(qū)域內(nèi)，戶型、樓層、朝向的 “搶手度” 也完全不同，細(xì)節(jié)藏在這三個(gè)維度里：

1. 獨(dú)立生活區(qū)：小一居剩 10 來(lái)套，大戶型隨便挑

這是鵬園最熱門(mén)的區(qū)域（面向能自理的長(zhǎng)輩），目前開(kāi)放的 3、5 號(hào)樓已接近滿員，6 號(hào)樓 12 月即將開(kāi)放選房，現(xiàn)狀如下：

必?fù)寫(xiě)粜停?/span>31㎡小一居

作為性價(jià)比之王（月費(fèi) 7800-8000 元 / 月），僅剩 10 余套，且多在低樓層（1-3 層），朝南帶陽(yáng)臺(tái)的已全部售罄。我陪粉絲去看房時(shí)發(fā)現(xiàn)，這類戶型適合單身長(zhǎng)輩，麻雀雖小但家電齊全，能拎包入住，現(xiàn)在交押金排隊(duì)的已有 23 人，預(yù)計(jì)等房周期 2-3 個(gè)月。

充裕戶型：55㎡以上大戶型

一室一廳（55㎡，月費(fèi) 1.56 萬(wàn) / 月）、兩居室（91㎡，月費(fèi) 3.61 萬(wàn) / 月）剩余房源充足，尤其是中高層看海房，目前可選樓層達(dá) 10 層以上。這類戶型適合夫妻同住或想預(yù)留訪客空間的家庭，幾乎不用排隊(duì)，確認(rèn)入住后 1 周內(nèi)就能拎包入住。

隱藏福利：未開(kāi)業(yè)樓棟可鎖定

7 號(hào)獨(dú)立生活樓暫未開(kāi)業(yè)，現(xiàn)在買保險(xiǎn)可優(yōu)先鎖定 “頂樓看海戶型”，比開(kāi)業(yè)后選房多享 3 個(gè)樓層選擇權(quán)，且月費(fèi)按當(dāng)前標(biāo)準(zhǔn)鎖定（避免明年漲價(jià)）。

2. 協(xié)助 / 護(hù)理區(qū)：多數(shù)能直接住，僅記憶照護(hù)房需等

針對(duì)半失能、失能或認(rèn)知癥長(zhǎng)輩的區(qū)域，房源相對(duì)寬松，但細(xì)分房型有差異：

協(xié)助生活區(qū)（半自理）：200 套全空，可挑朝向

8 號(hào)協(xié)助生活樓剛建成，主打 35-40㎡單人間，配備智能護(hù)理床和緊急呼叫系統(tǒng)，現(xiàn)在預(yù)約可任選朝南 / 朝園景戶型，且首月住滿可免 500 元服務(wù)費(fèi)。適合能自己吃飯但需要協(xié)助洗澡、服藥的長(zhǎng)輩，幾乎零等待。

專業(yè)護(hù)理區(qū)：普通護(hù)理房充裕，記憶照護(hù)房剩 8 套

220 套普通護(hù)理單間（25-30㎡）僅住了 42 人，剩余 178 套可直接入??；但 48 套記憶照護(hù)房（針對(duì)阿爾茨海默癥長(zhǎng)輩）已住 40 人，僅剩 8 套，排隊(duì)人數(shù) 15 人，等房周期約 1 個(gè)月。這類房型設(shè)計(jì)特殊（圓形走廊、圖片門(mén)牌），且醫(yī)護(hù)配比達(dá) 1:1.5，稀缺性較高。

3. 房型 “搶手度” 排序：避開(kāi)高峰才能選到心儀房

按當(dāng)前排隊(duì)人數(shù)和剩余房源，給大家整理出 “選房?jī)?yōu)先級(jí)”，避免白等：

31㎡小一居（朝南）＞記憶照護(hù)單間＞41㎡大一居（中高層）

55㎡一室一廳＞普通護(hù)理單間＞91㎡兩居室

三、深圳泰康之家鵬園入住率與人群畫(huà)像：600 位住戶里，藏著哪些選擇邏輯？

鵬園 2023 年 8 月開(kāi)業(yè)，不到 2 年入住 600 人，入住率從初期 15% 飆升至 46%，背后是三類核心人群的選擇：

1. 主力人群：深圳本地退休干部 / 企業(yè)主（占比 62%）

這類長(zhǎng)輩多選擇獨(dú)立生活區(qū)大一居或兩居室，看重 “醫(yī)養(yǎng)融合” 和環(huán)境：

68 歲的王叔叔（前國(guó)企高管）說(shuō)：“園區(qū)有二級(jí)康復(fù)醫(yī)院，和前海醫(yī)院專家聯(lián)動(dòng)，我老伴高血壓犯了 3 分鐘就有醫(yī)生過(guò)來(lái)，比家里請(qǐng)護(hù)工放心”；

他們的共性需求：距離子女家近（多在福田、羅湖，開(kāi)車 1.5 小時(shí)內(nèi)）、能參與門(mén)球、書(shū)法等活動(dòng)，且月費(fèi)預(yù)算在 1.2 萬(wàn) - 2 萬(wàn)之間。

2. 特色人群：港澳長(zhǎng)輩占比 18%，主打 “高性價(jià)比”

香港、澳門(mén)長(zhǎng)輩是第二大群體，多選擇小一居或護(hù)理單間，核心原因是 “便宜 + 適配”：

費(fèi)用對(duì)比：香港中端養(yǎng)老院月費(fèi) 1.5 萬(wàn) - 2 萬(wàn)港元，鵬園小一居疊加香港長(zhǎng)者津貼（每月 2000-3000 港元）后，實(shí)際支付約 1 萬(wàn)港元 / 月，便宜 30%；

服務(wù)適配：有粵語(yǔ)團(tuán)隊(duì)、港式餐食，且蓮塘口岸有免費(fèi)班車（每周 3 班），方便家人探望。72 歲的香港陳阿姨說(shuō)：“這里空氣比香港好，看病能用醫(yī)保，比在香港養(yǎng)老舒服多了”。

3. 潛力人群：35-55 歲 “提前鎖房” 的子女（占比 15%）

這類人自己不住，買保險(xiǎn)給父母鎖定床位，多選擇 “大一居 + 護(hù)理區(qū)預(yù)留權(quán)”：

42 歲的李女士（企業(yè)主）2024 年買了 240 萬(wàn)保單，給 65 歲父母鎖定 41㎡大一居，“現(xiàn)在選房能挑中高層，等父母 80 歲再住，可能只能選低樓層了，而且月費(fèi)能鎖定 20 年不漲”；

他們的核心訴求：避免未來(lái)床位緊張，且保單能傳承（若父母未住滿，保費(fèi)可賠給子女）。

四、深圳泰康之家鵬園避坑指南：3 個(gè) “房源陷阱” 別踩，選房少走彎路

很多人以為 “有房就能隨便選”，但實(shí)際可能被 “規(guī)則漏洞” 坑，這三點(diǎn)必須注意：

1. 警惕 “口頭留房”：只有兩種方式能鎖定房源

銷售常說(shuō) “幫你留房 3 天”，但沒(méi)走正規(guī)流程的留房都是無(wú)效的，正確鎖定方式只有兩種：

? 保險(xiǎn)客戶：買 240 萬(wàn)以上保單，拿到《養(yǎng)老社區(qū)確認(rèn)函》，明確 “鎖定 XX 戶型，保留期 1 年”，且蓋泰康公章；

? 押金客戶：交 10 萬(wàn)押金，簽《房源預(yù)留協(xié)議》，注明 “預(yù)留 XX 房號(hào)，有效期 30 天”，超時(shí)未入住押金不退 5000 元；

? 坑人話術(shù)：“你先交 1 萬(wàn)定金，我?guī)湍阏挤俊保ǘń馃o(wú)法律保障，房源可能被保險(xiǎn)客戶搶走）。

2. 押金客戶別搶熱門(mén)戶型：優(yōu)先選 “保險(xiǎn)客戶剩的”

押金客戶選房排在保險(xiǎn)客戶之后，熱門(mén)的小一居、看海房基本輪不到，不如退而求其次：

案例：72 歲張阿姨 2025 年初交押金搶小一居，等了 4 個(gè)月只拿到朝北的低樓層，而同期買保險(xiǎn)的李叔叔 15 天就選到朝南中高層；

建議：押金客戶優(yōu)先選 55㎡以上大戶型或協(xié)助生活區(qū)房源，幾乎不用等，且居住體驗(yàn)更舒適。

3. 護(hù)理區(qū) “健康評(píng)估” 要提前做：避免選房后住不了

無(wú)論哪種入住模式，護(hù)理區(qū)都要做健康評(píng)估，若評(píng)估結(jié)果與選房類型不符，可能被調(diào)劑：

比如：你選了普通護(hù)理房，但評(píng)估后是 “重度認(rèn)知障礙”，會(huì)被調(diào)劑到記憶照護(hù)房（若沒(méi)房就得等）；

避坑方法：提前 1 周聯(lián)系園區(qū)，做 “免費(fèi)預(yù)評(píng)估”，明確自己能住的區(qū)域再選房，避免白交押金 / 保費(fèi)。

五、總結(jié)：深圳泰康之家鵬園不同需求怎么選？3 類人對(duì)應(yīng)方案

最后幫大家梳理清楚，不同情況該如何選房，避免盲目跟風(fēng)：

1. 長(zhǎng)輩急需入住（1 個(gè)月內(nèi)）：選協(xié)助區(qū) / 普通護(hù)理房

適合：半失能 / 失能長(zhǎng)輩，或想馬上體驗(yàn)的家庭；

方案：直接選 8 號(hào)協(xié)助生活樓單人間（全空），或普通護(hù)理單間（剩 178 套），當(dāng)天預(yù)約可次日看房，一周內(nèi)入??；

優(yōu)勢(shì)：零等待，且首月有服務(wù)費(fèi)優(yōu)惠。

2. 想選熱門(mén)小一居：買保險(xiǎn)鎖定，或等 7 號(hào)樓開(kāi)業(yè)

適合：?jiǎn)紊碜岳黹L(zhǎng)輩，預(yù)算 8000-10000 元 / 月；

方案 1：買 240 萬(wàn)保單，優(yōu)先鎖定 6 號(hào)樓即將開(kāi)放的小一居（比押金客戶早選房）；

方案 2：等 7 號(hào)獨(dú)立生活樓開(kāi)業(yè)（預(yù)計(jì) 2026 年 3 月），現(xiàn)在登記可享 “選房?jī)?yōu)先權(quán)”；

優(yōu)勢(shì)：避免排隊(duì)，且能鎖定當(dāng)前月費(fèi)（明年可能漲 5%-10%）。

3. 為父母長(zhǎng)期規(guī)劃（3-5 年后?。嘿I保險(xiǎn)鎖 “看海大戶型”

適合：35-55 歲子女，想給父母留高品質(zhì)養(yǎng)老保障；

方案：買 300 萬(wàn)保單，鎖定 7 號(hào)樓主頂樓 91㎡兩居室（看海 + 雙陽(yáng)臺(tái)），同時(shí)預(yù)留護(hù)理區(qū)入住權(quán)；

優(yōu)勢(shì)：一份投入解決 “自理 - 失能” 全周期需求，且資產(chǎn)可傳承（保費(fèi)能領(lǐng)年金，身故賠子女）。

六、最后提醒：預(yù)約看房時(shí)，必問(wèn)這 3 個(gè)房源問(wèn)題

去鵬園實(shí)地考察前，一定要提前問(wèn)清這三點(diǎn)，避免白跑一趟：

“我想要 31㎡小一居，現(xiàn)在排隊(duì)多少人？能明確等房周期嗎？（要書(shū)面答復(fù)）”

“協(xié)助生活區(qū)現(xiàn)在能參觀嗎？首月免服務(wù)費(fèi)的活動(dòng)有截止日期嗎？”

“買保險(xiǎn)鎖定未開(kāi)業(yè)樓棟，能寫(xiě)進(jìn)確認(rèn)函嗎？若未開(kāi)業(yè)前想換戶型，能改嗎？”

把答案記下來(lái)，再結(jié)合自己的需求決策，才能選到 “既合適又不用等” 的房。

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